Forstå din boligskat

Har du styr på de skatter, du skal betale som boligejer? Ellers kan du læse med her og blive klogere på, hvad ejendomsværdiskat og grundskyld egentlig er for noget, og hvordan de bliver beregnet.

Har du også svært ved at finde rundt i de forskellige boligskatter? I denne artikel får du et overblik over, hvad det egentlig er for skatter, du skal betale, når du ejer din egen bolig. 

Ejendomsværdiskat, grundskyld, ejendomsskat… Hvad er hvad?

Som boligejer skal du betale to slags boligskat. Du skal betale ejendomsværdiskat, og du skal betale grundskyld. 

Grundskyld kaldes også ejendomsskat. Altså ikke ejendomsværdiskat, men slet og ret ejendomsskat. 

Så boligejere betaler altså to skatter:

• Ejendomsværdiskat
• Grundskyld/ejendomsskat

I det følgende kigger vi nærmere på, hvad de to skatter er for nogle størrelser, og hvordan de beregnes.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Alle, der ejer en bolig, skal betale ejendomsværdiskat til staten. Det gælder uanset om der er tale om et hus eller en ejerlejlighed.

I de fleste tilfælde bliver ejendomsværdiskatten betalt automatisk over den personlige skat (trækprocenten). Der er dog undtagelser – for eksempel for erhvervsdrivende. 

Ejendomsværdiskatten opgøres som en procentdel af en ejendoms værdi. 

På din årsopgørelse fra Skat kan du se, hvor meget du betaler i ejendomsværdiskat.

Hvordan bliver ejendomsværdiskatten beregnet?

Det er ikke helt simpelt at regne ud, hvor meget man skal betale i ejendomsværdiskat. Beløbet afhænger nemlig af flere forskellige faktorer. 

Blandt andet har det betydning, hvornår man har købt sin bolig, og om man er i pensionsalderen eller ej. Men ikke mindst afhænger størrelsen på skatten selvfølgelig af ejendommens værdi. Det er netop derfor, det hedder ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten udgør som udgangspunkt én procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kr. Eventuel ejendomsværdi som overstiger det beløb, koster tre procent i ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdien kan i sig selv kan være en kompleks størrelse at forstå. Men lad os alligevel forsøge at blive lidt klogere på den.

Hvordan ved du, hvilken værdi din ejendom har? 

Ejendomsværdien er en offentlig vurdering af værdien af en ejendom inklusiv både grund og bygninger.

Egentlig skal alle ejendomme vurderes hvert andet år og for private ejerboliger skal vurderingen ske i alle ulige år, men…

I 2013 kom det frem, at der var fejl i de offentlige ejendomsvurderinger, som blev lavet i 2011. Man havde fundet ud af, at mange boliger var blevet vurderet enten for højt eller for lavt.

Derfor blev det besluttet politisk, at der skulle indføres et helt nyt vurderingssystem til offentlig vurdering af ejendomme, men her i slutningen af 2020 er det nye vurderingssystem endnu ikke taget i brug.

Derfor er det fortsat de offentlige ejendomsvurderinger fra tidligere år, som ligger til grund, når man regner ud, hvor meget den enkelte boligejer skal betale i ejendomsværdiskat.

Hvilken ejendomsvurdering bruger man så til udregning af ejendomsværdiskatten?

Ejendomsværdiskatten bliver i disse år beregnet ud fra den laveste af nedenstående værdier. Det sker, fordi vi endnu ikke har nyere offentlige vurderinger.

• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 %
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
• Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2011 nedsat med 2,5 % plus yderligere 2,5 % af den del af ejendomsværdien, der ligger under 500.000 kr. Det ekstra nedslag reduceres med 1.250 kr. for hver 50.000 kr., ejendomsværdien overstiger 750.000 kr. Reduktionen kan dog højst udgøre 12.500 kr.

Det er Skat, der finder ud af, hvor meget hver enkelt boligejer skal betale i ejendomsværdiskat. 

Skat beregner altså, hvilken af de tre ovenstående muligheder, der er den billigste for den enkelte boligejer, og det er så den ejendomsværdiskat, den pågældende bliver pålagt. 

Boligejere kan se på deres årsopgørelse fra Skat, hvilken af de tre muligheder, der ligger til grund for netop deres ejendomsværdiskat.

(Kilder: Borger.dk, Bolius.dk og skat.dk)

Hvad er grundskyld?

Den anden skat, du betaler som boligejer, er den såkaldte grundskyld.

Grundskyld er en skat på boligejerens grundværdi.

Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand, så man kan også sige, at grundskyld er en skat på det stykke jord, man ejer. Grundskylden har ikke noget med selve boligen at gøre.

Grundskyld betaler du til den kommune, ejendommen ligger i, og det er også den pågældende kommune, som fastsætter satsen og opkræver skatten hos den enkelte boligejer.

Hvordan bliver grundskylden beregnet?

Grundskylden for den enkelte ejendom bliver beregnet ud fra to ting: 

• Ejendommens grundværdi minus eventuelle fradrag for forbedringer
• Den grundværdi der dannede grundlag for grundskylden det foregående år plus en regulering på tre til syv procent

Derefter er det den såkaldte grundskyldspromille som viser, hvor stor en promille af din grundværdi, du skal betale grundskyld af. 

Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommuner, og den er derfor forskellig fra kommune til kommune.  

I Københavns Kommune er grundskyldspromillen i 2020 lig med 34. Det betyder, at du skal betale 34 promille (det vil sige 3,4 procent) af din grundværdi minus eventuelle fradrag, hvis din ejendom ligger i Københavns Kommune.

Dermed har Københavns kommune landets højeste grundskyldspromille sammen med Bornholm, Fanø, Halsnæs, Hjørring, Kalundborg, Læsø, Mariagerfjord, Norddjurs og Odsherred kommuner.

Landets laveste grundskyldspromille er på 16, og den finder man i Gentofte Kommune. 

(Kilde: skm.dk)

Hvilken grundværdi bliver brugt til at beregne grundskylden?

Som beskrevet tidligere i denne artikel, er det efterhånden en del år siden, at der kom nye offentlige ejendomsvurderinger. De nyeste vurderinger er fra 2011.

På din såkaldte ejendomsskattebillet kan du se, hvilken grundværdi og hvilken beregning, der bliver brugt til at afgøre, hvor meget netop du skal betale i grundskyld.

Din ejendomsskattebillet får du tilsendt fra din kommune en gang om året – typisk i november eller december.

(Kilder: Borger.dk, Bolius.dk, skat.dk)

Nye regler for boligskat fra 2024

I 2024 træder nye boligskatteregler i kraft. Det betyder, at de skatter, som boligejere skal betale, vil blive opgjort på en ny måde. 

Det nye boligskattesystem skulle egentlig allerede have været indført i 2021, men det er blevet udskudt på grund af it-problemer hos Skat. 

It-problemerne har flere gange forsinket de længe ventede offentlige vurderinger, som den nye beskatning skal baseres på. I stedet for at indføre de nye beskatningsregler fra 2021, er man derfor blevet enige om nogle overgangsregler, som skal gælde indtil 2024, hvor boligejere altså skal til at forholde sig til det nye boligskattesystem.

(Kilde: Boligsiden.dk)