Ejendomsskat vs. ejendomsværdiskat – bliv klogere på din boligskat

Ejendomsskat og ejendomsværdiskat… Hvad er forskellen, og hvad er grundskyld for noget? Her får du et overblik, og du bliver klogere på den offentlige ejendomsvurdering, som er afgørende for, hvor meget du skal betale.

Har du svært ved at gennemskue de forskellige skatter, du skal betale som husejer? Læs med her, og få et overblik over, hvad forskellen er på ejendomsskat og ejendomsværdiskat, hvad grundskyld er, og hvad den megen snak om de nye ejendomsvurderinger egentlig går ud på.

Hvad er boligskat, og hvorfor skal du betale det?

Alle boligejere i Danmark skal betale skat af deres ejendom. Det gælder, uanset om du ejer et hus, et sommerhus eller en ejerlejlighed.

Helt kort fortalt betaler ejere af fast ejendom to slags boligskat: Ejendomsskat som betales til kommunen, og ejendomsværdiskat som betales til staten.

Skatterne beregnes ud fra den offentlige vurdering af, hvor meget din ejendom er værd. Det med ejendomsværdien kan du læse mere om længere nede i denne artikel.

Hvordan kender man forskel på ejendomsskat og ejendomsværdiskat?

Det lyder næsten ens, men i virkeligheden behøver det ikke at være så svært at kende forskel på ejendomsskat og ejendomsværdiskat. 

Ejendomsskatten kaldes nemlig også grundskyld eller grundskat, og det navn giver på en måde meget mere logisk mening. Ejendomsskat – eller grundskat – er nemlig en skat, man betaler af sin grund.

Ejendomsværdiskat er derimod en skat på hele ejendommens værdi. Altså både grunden og den bebyggelse, der er på den.

Hvad er ejendomsskat/grundskyld?

Ejendomsskat/grundskyld er en skat, som danske boligejere betaler til deres kommune. Det er en skat på værdien af den grund, man ejer.

Ejendomsskatten/grundskylden bliver opkrævet af kommunen via e-boks. Skatten opkræves i to rater, og det betyder, at man betaler ejendomsskat/grundskyld to gange om året.

Det er den enkelte kommune, som beslutter, hvor høj grundskylden skal være. Dog skal den indtil videre ligge mellem 1,6 og 3,4 procent af grundens værdi.

Men når man taler om ejendomsskat/grundskyld, bruger man ofte promille i stedet for procent. Så man siger altså typisk, at grundskyldspromillen er forskellig fra kommune til kommune, men ligger mellem 16 og 34.

Den laveste grundskyldspromille har man i øjeblikket i Gentofte, hvor den ligger på 16. Landets højeste grundskyldspromille på 34 finder man i de ni kommuner Bornholm, Fanø, Halsnæs, Hjørring, Kalundborg, København, Læsø, Mariagerfjord og Norddjurs.

Ejendomsskatten/grundskylden beregnes på grundlag af grundens værdi, og grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en skat, man som boligejer skal betale til staten. Ejendomsværdiskat trækkes automatisk over årsopgørelsen. 

Ejendomsværdiskatten for den enkelte ejendom beregnes på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering, og ejendomsværdien er værdien af den faste ejendom inklusiv både grunden og bygningerne på den. 

Ejendomsværdiskatten udgør som udgangspunkt 1 procent af ejendomsværdien. For værdi over 3.040.000 kroner er skatten dog på 3 procent.

De omdiskuterede – og forsinkede – nye ejendomsvurderinger

Den offentlige ejendomsvurdering er Skats vurdering af din ejendoms værdi. Det er denne vurdering, der danner grundlag for beregningen af både den ejendomsskat/grundskyld og den ejendomsværdiskat, du skal betale.

Historier om disse ejendomsvurderinger har løbende fyldt meget i medierne siden 2013, da der dengang opstod massiv kritik af de offentlige vurderinger, der blev foretaget – en stor del af vurderingerne viste sig nemlig at være fejlbehæftede. 

Fejlene i de offentlige vurderinger havde medført, at et ukendt antal boligejere havde betalt en forkert boligskat. Derfor blev det besluttet politisk, at ejendomsvurderingerne skulle suspenderes, og man satte gang i et omfattende arbejde med at bygge et helt nyt ejendomsvurderingssystem op hos Skat. 

Det har været en udfordrende opgave, og it-problemer har været skyld i, at det nye vurderingssystem og dermed udsendelsen af nye ejendomsvurderinger til boligejerne er blevet forsinket igen og igen. 

Nye boligskatteregler i 2024

Efter planerne skulle alle danske boligejere have betalt en ændret boligskat fra 1. januar 2021. Skatterne skulle være baseret på de nye og mere retvisende ejendomsvurderinger, men eftersom disse vurderinger lader vente på sig, er det såkaldte boligskatteforlig – altså de nye og forhåbentlig mere retvisende boligskatter – også blevet udskudt. 

De længe ventede ejendomsvurderinger skal danne grundlag for beregningerne af den enkelte boligejers skat, og derfor forventes det nu, at de nye skatteregler træder i kraft i 2024.

Hvad betyder udskydelsen af de nye boligskatter for boligejerne?

Boligskatterne har altså i lang tid været baseret på forældede og fejlbehæftede offentlige vurderinger, og derfor er de offentlige ejendomsvurderinger fra 2011 blevet videreført i vurderingerne siden 2013.  

Med udsættelsen at de nye boligskatter håber man, at man kan være sikker på et nyt og retvisende system, som kan være gældende fra januar 2024.

Forsinkelserne i ejendomsvurderingerne og udskydelsen af de nye boligskatteregler har nogle forskellige konsekvenser for dig som ejer fast ejendom – de betyder blandt andet følgende:

• Hvis du er en af de boligejere, der har betalt for meget i skat i perioden 2011-2020 på grund af for høje ejendomsvurderinger, får du først en tilbagebetaling, når du får den nye ejendomsvurdering.

• Din nye ejendomsvurdering bestemmer, hvad du skal betale i ejendomsskat/grundskyld fra 2021 og frem. Hvis du først får din vurdering i 2022, vil din ejendomsskat/grundskyld blive efterreguleret.

• Frem til 2024 er der begrænsning på, hvor meget ejendomsskatten/grundskylden kan stige.

• Ligesom i dag bliver alle eventuelle stigninger i grundskylden automatisk indefrosset. Indefrysningen er rentefri frem til 2024. Indfrysningsordningen betyder, at din ejendoms eventuelle skattestigning først skal betales, når du sælger ejendommen.

• Det forventes dog, at det i løbet af 2021 bliver muligt at vælge indefrysning fra og betale den allerede indefrosne grundskyld.
  
  
  I videoen herover forklarer Nykredit, hvad det vil sige, at noget af boligskatten indefryses.
  
  
• Der er skattestop på ejendomsværdiskatten, og det stop fortsætter indtil 2024.

• En del boligejere var blevet stillet lavere boligskatter i udsigt fra 2021, når boligskattereformen trådte i kraft. Med udskydelsen af reformen har man derfor i stedet sænket ejendomsværdiskatten fra 1 procent til 0,92 procent i perioden 2021-2023.

• Ejendomsvurderinger er altid forbundet med usikkerhed. For at lade tvivlen komme dig som boligejer til gode, har man vedtaget et forsigtighedsprincip, som træder i kraft i 2021.

  Forsigtighedsprincippet betyder, at myndighederne skal trække 20 procent fra din ejendomsvurdering og grundvurdering, før de beregner din skat. Den boligskat, du skal betale på baggrund af den nye ejendomsvurdering, vil altså blive beregnet med et nedslag på 20 procent.

Kilder: boligadvokatkontoret.dk, danskebank.dk, skat.dk, borger.dk, bolius.dk, boligsiden.dk, hedensted.dk, skm.dk