Hvad skal du kigge efter, når du køber nyt hus?

Er du på boligjagt, er det godt at vide lidt om salgsopstillinger, tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer. Denne artikel hjælper dig – vi har nemlig undersøgt, hvad man skal kigge efter, når man køber nyt hus.   

Her får du vigtig viden og gode tips til dit næste huskøb. Du vil nemlig støde på masser af ting, som er værd at overveje og have styr på uanset, om du er såkaldt førstegangskøber eller har været på boligmarkedet mange gange før.

Et banalt men rigtig godt råd er at gå ind i hushandlen med så åbne øjne som muligt. Det vil sige: Vær nysgerrig, og find ud af så meget om huset som overhovedet muligt, inden du eventuelt indgår en handel med sælger. 

Hvis du er grundig i din research, mindsker du risikoen for ubehagelige overraskelser, når du først har købt og overtaget drømmehuset.

Et par steder at starte

Når du har fundet et hus, som interesserer dig, er der for det første en række dokumenter, som kan gøre dig klogere på huset og dets tilstand.

Hvis du sætter dig grundigt ind i salgsopstillingen, tilstandsrapporten, el-installationsrapporten og energimærkningsrapporten, har du hjulpet dig selv godt på vej til at kunne tage kritisk stilling til huset og handlen.

For det andet kan det være en rigtig god idé at have en byggesagkyndig (også kaldet en byggeteknisk rådgiver) med ud at kigge på huset.

Den byggesagkyndige kan gennemgå huset med professionelle øjne og give dig råd og vejledning om dets tilstand, om potentielle udgifter, kommende vedligeholdelsesopgaver og så videre. 

Herunder kan du læse mere om blandt andet de forskellige dokumenter, du kan indhente på boligen og blive klogere på, hvad du skal kigge efter, inden du eventuelt køber huset.

Hvad indeholder en salgsopstilling?

Når du har fundet et hus, du gerne vil se nærmere på, kan du med fordel begynde med at kigge salgsopstillingen igennem. Den rummer nemlig masser af information om huset, som kan pege dig i retning af, om det fortsat er interessant for dig. 

Salgsopstillingen indeholder typisk:

• En grundig beskrivelse af ejendommen
• Plantegning og fotos
• Oplysning om kontantprisen
• Ejerudgifter per måned og per år
• Oplysninger om forbrugsafhængige forhold. Det kan for eksempel være det beregnede varmeforbrug fra husets energimærkningsrapport
• Den seneste offentlige vurdering af ejendomsværdien og grundværdien med angivelse af årstal for vurderingen
• Grund-, bygnings- og boligareal (også kaldet BBR-arealer)
• Ejendommens matrikelnummer, beliggenhed og benyttelse 
• Ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold. Et særligt forhold kan for eksempel være, at ejendommen ikke er forsikret mod svamp og insekter
• Eventuelle byrder og gæld, som køber skal overtage uden for købesummen
• Ejendommens energimærkning
• Særlige eller væsentlige begrænsninger i udnyttelsen af ejendommen på grund af for eksempel servitutter og planbestemmelser (lokalplaner og lignende)
• Oplysninger om eventuel forurening på grunden
• Oplysning om forskellige udgifter, du som køber skal være opmærksom på i forbindelse med en ejendomshandel
• Eventuelt oplysning om sælgers indestående lån, som kan overtages af køber
• Eventuelt forslag til standardfinansiering og forudsætningerne for beregning af andre forhold af væsentlig betydning

Hvad går huseftersynsordningen ud på?

Sælger har som udgangspunkt et ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget. Men vedkommende kan frigøre sig fra det ansvar med en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et tilbud om at betale halvdelen af forsikringspræmien på en ejerskifteforsikring til den nye ejer. 

Dette kaldes ‘huseftersynsordningen’. Ordningens formål er at beskytte både dig og sælger mod ubehagelige økonomiske overraskelser i forbindelse med hushandlen.

Det er i øvrigt et krav, at der er en tilstandsrapport og en el-installationsrapport på huset, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er helt kort fortalt en beskrivelse af husets tilstand. I rapporten beskrives boligens synlige skader – og altså ikke de skader, der ikke er synlige med det blotte øje.

Tilstandsrapporten laves af en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og give sin objektive vurdering af det. Men du må ikke tro, at tilstandsrapporten nødvendigvis indeholder alle de problemer, der eventuelt er i huset i forhold til et helt nybygget hus – den skal nemlig beskrive husets relative tilstand i forhold til dets alder og type. Almindelig slidtage og ‘alderdom’ bliver ikke omtalt.

Det er sælger, som bestiller og betaler tilstandsrapporten.

Det er ikke lovpligtigt at få lavet en tilstandsrapport, men den skal som nævnt være til stede for, at du som køber kan tegne en ejerskifteforsikring. 

Du skal være opmærksom, hvis der er OBS-punkter i tilstandsrapporten. OBS-punkterne fremgår ikke nødvendigvis som skader i rapporten, så det er vigtigt at spørge ind til dem.

Anmærkningerne K2, K3 og UN er skader, som måske kan udbedres relativt billigt, men som også kan vise sig at blive dyre poster. Det er naturligvis en god idé at undersøge nærmere, hvad de forskellige anmærkningen konkret dækker over i det hus, du har kig på. 

Anmærkningen ‘UN’ betyder ‘Undersøg Nærmere’, og her kan der være tale om skjulte skader. Sørg for at få undersøgt disse ting til bunds, før du eventuelt køber huset.

I videoen herunder kan du se og høre, hvad du skal være særligt opmærksom på ved husets tilstand både indenfor og udvendigt. Det handler blandt andet om fugt i kælderen, sætningsskader i facaden og badeværelsets stand.

Hvad er en el-installationsrapport?

El-installationsrapporten skal laves af en autoriseret el-installatør på baggrund af et el-eftersyn i huset. 

Rapporten skal være en professionel og neutral gennemgang af de synlige elektriske installationers tilstand, så du som potentiel køber kan læse, om el-installationerne er funktionsdygtige og lovlige. 

El-installatøren skal vurdere de synlige installationer, foretage målinger på hovedtavlen og lave stikprøvekontrol af stikkontakter, afbrydere og lampeudtag. 

Ligesom tilstandsrapporten er el-installationsrapporten nødvendig for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring har til formål at beskytte dig mod skjulte fejl og mangler ved huset. Det er en forsikring, som du kan vælge at tegne, inden du overtager et hus – og her er ordet ‘inden’ vigtigt at bide mærke i. Forsikringen skal nemlig være tegnet, inden du som køber får udleveret nøglerne til huset. Det gælder også, selvom du eventuelt får nøglerne inden den officielle overtagelse.

Overholder du ikke den frist, risikerer du, at forsikringen ikke dækker, hvis du skulle få brug for det.

Man tegner forsikringen for at være dækket, hvis der skulle vise sig skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller i el-tjekket, som du i det hele taget ikke kendte til, og som var til stede på overtagelsestidspunktet.   

Dog skal du huske, at hvis der i tilstandsrapporten er forbehold for steder, som den byggesagkyndige ikke har kunne besigtige, er disse steder ikke dækket af ejerskifteforsikringen.

Som udgangspunkt dækker en ejerskifteforsikring altså fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Men det er altid vigtigt at læse betingelserne grundigt igennem, inden man tegner sin forsikring.

Hvad er et energimærke?

Når et hus skal sælges, skal det have et energimærke, hvis det ikke allerede har det. Det er lovpligtigt. Derfor har du altid mulighed for at få en idé om husets energiforbrug, inden du eventuelt køber det. 

Med energimærket placeres huset på en skala, der siger noget om energitilstanden. Skalaen går fra A (som er bedst) til G (som er dårligst). 

Samtidig giver den tilhørende energimærkningsrapport information om, hvilke energimæssige forbedringer, man med fordel kan overveje at investere i for at få et lavere energiforbrug i huset. 

Energimærket giver altså både et indblik i husets energiforbrug, som det er nu, og forslag til forbedringer, som kan være en gevinst for både din økonomi og for klimaet. 

Rådgivere kan hjælpe dig igennem hushandlen

Når du står foran en bolighandel, kan du nemt få brug for rådgivning undervejs. 

Professionel rådgivning koster penge, men de penge kan vise sig at være rigtig godt givet ud. Omvendt kan man også købe sig fattig i et væld af forskellige rådgivere, som man måske ikke har brug for.

Ét er sikkert: Der er mange forskellige typer af rådgivere, som står på spring for at guide dig igennem købsprocessen. 

Her får du et lille overblik over forskellige rådgiverfunktioner på boligmarkedet:

• Købermægler
  En købermægler kan vejlede og rådgive dig gennem hele eller dele af boligkøbet. Du kan for eksempel få hjælp til at finde den rigtige bolig, forhandle pris og udfylde diverse nødvendige dokumenter.

• Økonomisk rådgiver
  Hvis du gerne vil have økonomisk rådgivning fra andre end din bank, kan du overveje at få en uvildig økonomisk rådgiver. Sådan en kan give råd og vejledning om alle de økonomiske aspekter, man støder på, når man skal købe et hus. 

  Du kan for eksempel vælge at købe dig til økonomisk rådgivning i forbindelse med finansieringen af dit boligkøb, valg af pengeinstitut, valg af lån, beregning af dit rådighedsbeløb, gældsfaktor og kommende omkostninger til ombygning, renovering og lignende.

• Juridisk rådgivning
  Du vil typisk skulle forholde dig til en del juridiske dokumenter og tage stilling til juridiske spørgsmål, når du kaster dig ud i et huskøb. 

  En boligadvokat kan rådgive og vejlede dig om alle disse juridiske ting. 

• Byggeteknisk rådgiver/byggesagkyndig
  En byggeteknisk rådgiver eller byggesagkyndig kan gennemgå husets tilstand og dermed give dig en vis sikkerhed mod ubehagelige byggetekniske overraskelser.

  Den byggesagkyndige kan for eksempel give dig et bud på, hvor mange år taget på huset har igen, om kælderen er særligt udsat for fugt, og om der i det hele taget er særlige ting ved husets stand, du skal være opmærksom på, inden du eventuelt underskriver en købsaftale. 

Kan du fortryde, når du først har skrevet under på handlen?

Selvom du har underskrevet en købsaftale på et hus, er der stadig forskellige muligheder for at fortryde, hvis det skulle vise sig, at huset alligevel ikke er noget for dig.

Den almindelige fortrydelsesret betyder, at du kvit og frit kan fortryde din underskrift på aftalen, så længe sælger endnu ikke har underskrevet den. 

Når både du og sælger har skrevet under, er købsaftalen bindende. Du kan dog fortryde din underskrift, hvis du senest seks hverdage efter underskrivelsen giver sælger besked om det og i øvrigt betaler sælger en godtgørelse på en procent af købesummen. 

Derudover har du en udvidet fortrydelsesret, hvis der er skrevet et forbehold om rådgivergodkendelse ind i købsaftalen. Et forbehold om rådgivergodkendelse kaldes også et advokatforbehold eller et rådgiverforbehold. 

Hvis du har sådan et forbehold, har du ret til at fortryde din underskrift på købsaftalen, hvis handlen i sin helhed ikke kan godkendes af rådgiveren. I det tilfælde skal du ikke betale godtgørelse til sælger.

Rådgiveren har typisk tre til fem dage til at komme med eventuelle indsigelser. 

Hvis rådgiveren ikke har gjort indsigelser, inden fristen udløber, er du som køber endeligt bundet af din underskrift på købsaftalen. 

Fejl, mangler og mulighed for erstatning efter du har overtaget huset

Hvis der viser sig alvorlige fejl og mangler ved huset, efter du har overtaget det, kan du i nogle tilfælde hæve handlen. Det kræver, at der er tale om såkaldt væsentlige fejl eller mangler.

Udbedringen af disse fejl eller mangler skal udgøre op mod 50 procent af købesummen, for at de kan kaldes væsentlige i denne sammenhæng. 

Du kan også i nogle situationer kræve erstatning eller afslag i prisen, hvis det kan bevises, at sælger har fortiet vigtige oplysninger, som du burde have været oplyst om inden købet. 

Hvis du finder alvorlige fejl og mangler, som ikke skyldes slid, ælde og hustype, og som sælger ikke kunne have haft viden om, da huset blev solgt til dig, er det typisk din ejerskifteforsikring, som skal i brug, hvis du har tegnet sådan en.

(Kilder: koebsmaeglerne.dk, bolius.dk, boligsiden.dk, boligejer.dk, koebersmaegler.dk, boligadvokat24.dk, 3byggetilbud.dk)